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Mesmo com a lei aprovada em São Paulo há cerca de um ano que permite o protesto de condôminos e inquilinos inadimplentes na Justiça, as administradoras são unânimes: a negociação ainda é a melhor solução, sendo mais efetiva do que o protesto em cartório. Amparados pelos números, representantes das administradoras Lello, Hubert e Itambé, ouvidos pelo jornal O Estado de S.Paulo, concordam que a melhor saída – e também a que vem sendo mais adotada – é conversar. Para o diretor da administradora Itambé, Rene Vavassori, protestar não resolve o problema do condomínio. “Não garante que o inadimplente vai pagar na hora”, diz ele. “Fazemos cobrança por telefone, depois por carta até três vezes e por último fica Justiça.”

A Lello, por exemplo, que administra 65 mil apartamentos em 1,1 mil condomínios na capital paulista, protestou apenas nove boletos entre julho de 2008 e março de 2009, ou 0,07% do total. No mesmo período, promoveu mais de 13 mil acordos amigáveis. Já um levantamento da Hubert mostra que a média de protestos por mês na Capital, entre o início da vigência da lei e março deste ano, é de 1.012. O número caiu até dezembro, quando chegou a 657, mas voltou a subir, segundo a administradora, como reflexo da crise financeira internacional. Para  Márcia Romão, gerente de relações com clientes da Lello ouvida pelo Estado, a primeira opção é sempre o acordo, já que cada caso de inadimplência se dá por uma circunstância diferente. “Há devedores contumazes e os que apenas atrasam de vez em quando o pagamento. A simples possibilidade de ficar com o nome sujo já tem levado muita gente a procurar o síndico para negociar”.

A cautela é justificada: em alguns casos, os condomínios não mantêm um cadastro atualizado, e o morador pode não ser o proprietário. “Se o síndico protestar o nome errado, certamente sofrerá processo por danos morais”, diz Márcia. Outra dica importante é que a adoção da regra de protesto contra inadimplentes, antes de adotada, seja aprovada em assembleia, para não haver a alegação de desconhecimento da regra por parte dos condôminos eventualmente protestados.

Para diminuir a inadimplência, a Lello utiliza uma ferramenta informatizada, acionada assim que uma cota de condomínio não é paga na data do vencimento. O sistema encaminha automaticamente ao condômino atrasado novas cartas-boleto, estendendo o prazo de pagamento com multa e juros já calculados. Oferece, ainda, opções de parcelamento do valor caso o síndico assim o determine, e avisa sobre eventuais encaminhamentos para processo de cobrança judicial.

Outro dado interessante sobre inadimplência condominial em SP é que, segundo dados da Lello, os condomínios da região do Morumbi, na zona Sul de São Paulo, lideram o ranking de não-pagamento. Em média, a cada mês 5,9% dos boletos ficam em aberto por mais de 30 dias nos prédios do Morumbi, Panamby, Vila Sônia e Vila Andrade. Por outro lado, os condomínios de Moema, também na zona Sul, tem uma inadimplência média mensal de 4,1% – é a região que concentra o menor índice na capital paulista. Para ler as matérias completas do Estado, clique aqui e aqui.